Sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire

La sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire n'est pas autorisée à Dubaï. La loi régissant les relations entre bailleurs et locataires exige l'accord écrit du bailleur avant que le locataire ne loue l'appartement, ou une partie de celui-ci, à un tiers — qu'il s'agisse de louer une chambre, d'accueillir un colocataire payant ou de transformer l'appartement en maison de vacances louée à la journée. La conséquence directe de cette violation est que le propriétaire peut demander l'expulsion avant l'expiration du bail, et l'expulsion s'applique au locataire comme au sous-locataire. Si l'appartement est devenu une location de courte durée sans permis, les amendes administratives et la responsabilité pénale entrent également en jeu.

Dans cet article, en tant qu'avocats immobiliers à Dubaï, nous expliquons ce que la loi considère comme la sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire, ce que cela implique pour le propriétaire, le locataire et le sous-locataire, et comment chacun doit agir. Cet article se concentre sur un seul élément de notre guide plus large sur les litiges immobiliers aux Émirats : défis et solutions.

Est-ce que la sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire est autorisée à Dubaï ?

La règle générale est que le locataire ne peut ni céder la jouissance du bien ni le sous-louer à un tiers sans l'accord écrit du bailleur, sauf si le bail lui-même l'autorise expressément. Autrement dit, la sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire constitue la violation d'une condition essentielle du bail — même si le locataire paie son loyer à temps, et même si le sous-locataire est une personne respectable qui ne cause aucune nuisance. Un accord verbal, le silence du propriétaire informé ou un message ambigu sur une application ne remplacent pas l'accord écrit devant le Centre de règlement des litiges locatifs.

Qu'est-ce que la loi considère comme une sous-location ?

Le sous-locataire, au sens de la loi, est toute personne qui jouit du bien ou d'une partie de celui-ci en vertu d'un contrat conclu avec le locataire. Cela englobe de nombreux arrangements que les locataires croient souvent anodins :

Le conjoint, les enfants et les parents qui vivent avec le locataire ne sont pas des sous-locataires, car il n'y a ni contrat ni paiement — sauf si le bail limite le nombre d'occupants par une clause spécifique.

Quelles sont les conséquences de la sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire ?

Les conséquences juridiques de la sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire vont bien au-delà d'une simple amende ; elles menacent le droit même du locataire de rester dans l'appartement :

Quels sont les droits du sous-locataire qui ne savait pas ?

Beaucoup de victimes de la sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire sont les sous-locataires eux-mêmes : ils ont payé le loyer d'avance, puis ont reçu un avis d'expulsion pour un motif qui ne les concerne pas. La loi distingue deux situations :

Avant de verser quoi que ce soit à un locataire qui propose une chambre ou un appartement, demandez donc une copie du bail enregistré et l'accord écrit du propriétaire pour la sous-location, et vérifiez que la personne qui encaisse est bien le locataire nommé au bail.

Transformer un appartement loué en maison de vacances : amendes et responsabilité pénale

La forme la plus grave de la sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire est sa transformation en location à la journée via les plateformes de réservation. Ici, le problème ne s'arrête pas à l'expulsion ; il s'étend à la violation de la législation de Dubaï sur les maisons de vacances, qui exige un permis du Département de l'Économie et du Tourisme — permis qui n'est pas délivré pour un appartement loué sans l'accord du propriétaire.

Comment le propriétaire doit-il agir en découvrant la sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire ?

La précipitation coûte cher : le propriétaire qui change les serrures ou coupe l'électricité commet une infraction sanctionnée par la loi et ouvre au locataire un droit à indemnisation. La bonne démarche est la suivante :

Comment un locataire peut-il sous-louer légalement ?

La solution est simple et ne vaut pas le risque d'une expulsion : obtenez l'accord écrit du propriétaire et joignez-le au bail en avenant, enregistrez le contrat de sous-location, et veillez à ce que sa durée ne dépasse pas celle du bail principal, car il expire avec lui sauf accord exprès du propriétaire pour une prolongation. Si l'objectif est la maison de vacances, le permis s'obtient avec l'accord du propriétaire par l'intermédiaire d'un exploitant agréé. Ainsi, la sous-location d'un appartement sans l'accord du propriétaire passe d'une violation qui menace votre logement à un arrangement légal qui vous protège, vous et ceux qui vivent avec vous.

Les chiffres à connaître

Conseils pratiques

Références juridiques

• Loi n° 26 de 2007 régissant les relations entre bailleurs et locataires dans l'émirat de Dubaï

• Loi n° 33 de 2008 modifiant certaines dispositions de la loi n° 26 de 2007

• Décret n° 26 de 2013 relatif au Centre de règlement des litiges locatifs de l'émirat de Dubaï

• Décret n° 41 de 2013 réglementant l'activité de location de maisons de vacances dans l'émirat de Dubaï

• Résolution du Conseil exécutif n° 49 de 2014 approuvant les frais et amendes relatifs à l'activité de location de maisons de vacances dans l'émirat de Dubaï

• Résolution administrative n° 1 de 2020 portant règlement d'application du décret n° 41 de 2013

• Loi n° 6 de 2019 relative à la copropriété immobilière dans l'émirat de Dubaï

• Loi fédérale n° 5 de 1985 portant Code des transactions civiles, telle que modifiée

• Décret-loi fédéral n° 31 de 2021 portant loi sur les crimes et les peines

Questions fréquentes