Возвратные чеки аренды: имеет ли право арендодатель их исполнять после выселения?

Вы освободили квартиру или магазин и сдали ключи, а затем узнали, что арендодатель предъявил оставшиеся арендные чеки к оплате, они вернулись, и он открыл по ним исполнительное производство; или вы арендодатель, чек арендатора вернулся, и вы не знаете, с чего начать: с взыскания или с выселения. Прямой ответ: возвращённый арендный чек является исполнительным документом, который арендодатель вправе предъявить напрямую судье по исполнению, но право арендодателя на его сумму зависит от того, действительно ли арендная плата причитается. Если договор прекращён или арендатор фактически освободил и передал помещение, за период, которым арендатор не пользовался, арендная плата не причитается, и путь арендатора — это возражение против исполнения перед судьёй по исполнению вместе с иском в Центр разрешения арендных споров об установлении отсутствия задолженности. Напротив, арендный чек, возвращённый в период действия договора, открывает арендодателю два параллельных пути: взыскание по чеку и выселение за неуплату после уведомления.

В этой статье адвокат по чекам в Дубае разъясняет на основании Закона о коммерческих сделках, Закона о гражданском процессе и закона об аренде Дубая, что арендодатель вправе и не вправе делать с арендными и гарантийными чеками, что должен предпринять арендатор при возврате арендного чека и чем отличаются правила в Абу-Даби и Шардже.

Возвращённые арендные чеки: вправе ли арендодатель взыскать по ним после выселения и что делать арендатору и арендодателю?

Арендные чеки и гарантийный чек в договоре аренды: в чём разница?

В ОАЭ принято, что арендатор при подписании договора аренды передаёт чеки с отсроченной датой на согласованное число платежей, а во многих договорах добавляется чек, называемый гарантийным или депозитным, на случай повреждения помещения или неоплаченных коммунальных счетов. Закон не различает их по форме: оба являются чеками по Закону о коммерческих сделках, подлежат оплате по предъявлении, и надпись «гарантия» или «депозит» на них не меняет их природы ни перед банком, ни перед судьёй по исполнению на первом этапе.

Существенная разница заключается в основании выдачи: арендный чек соответствует плате за конкретный период, поэтому если плата не причитается, не причитается и чек, тогда как гарантийный чек соответствует условному обязательству неопределённой суммы, которая становится известной лишь после прекращения договора и осмотра помещения, что делает его самым слабым чеком для взыскания, как мы объясняли в статье Гарантийный чек в ОАЭ: проблемы, решения и способы обжалования исполнения.

Вправе ли арендодатель взыскать по арендным чекам после выселения или прекращения договора?

Правило закона об аренде Дубая состоит в том, что арендатор остаётся обязанным платить арендную плату до фактической передачи помещения. Если арендатор выехал до окончания срока без соглашения с арендодателем о досрочном прекращении, плата причитается до фактической передачи и в пределах того, что стороны согласовали в договоре в качестве компенсации за досрочное прекращение, и арендодатель обладает действительным правом, оправдывающим предъявление чеков в этих пределах. Но если договор прекращён по соглашению, или арендодатель сдал помещение другому лицу, или вынесено и исполнено решение о выселении, плата за последующий период более не причитается, и обналичивание чеков за этот период превращается в получение суммы без основания.

Практическая проблема в том, что чек остаётся исполнительным документом по Закону о коммерческих сделках даже при отпадении его основания, а судья по исполнению не исследует арендные отношения по собственной инициативе. Действовать должен арендатор: подать возражение с ходатайством о приостановлении исполнения и одновременно подать иск в Центр разрешения арендных споров, обладающий исключительной компетенцией по арендным спорам в Дубае, о признании аренды прекращённой, об установлении отсутствия задолженности и об обязании арендодателя вернуть чеки. Механизм приостановления мы разъяснили в статье Приостановление исполнения и аннулирование исполнительного документа в ОАЭ, а правила выселения — в статье Имеет ли право арендодатель выселить арендатора в Дубае?.

Арендный чек вернулся: что делать арендодателю?

У арендодателя есть два пути, которые можно совмещать, а порядок зависит от его цели:

• Прямое взыскание по чеку: чек, возвращённый за отсутствием средств, является исполнительным документом, который предъявляется судье по исполнению без иска по существу, с ходатайством об аресте имущества и запрете на выезд. Банк обязан по Закону о коммерческих сделках произвести частичную оплату в пределах доступного остатка, так что не пренебрегайте этой частью.

• Выселение за неуплату арендной платы: закон об аренде Дубая позволяет арендодателю требовать выселения, если арендатор не уплатил плату в течение 30 дней после уведомления об оплате, направленного через нотариуса или заказным письмом, после чего в Центр разрешения арендных споров подаётся иск о взыскании причитающейся платы и о выселении одновременно. См. Арендные споры и выселение в Центре разрешения арендных споров.

• Уголовный путь: возврат чека за отсутствием средств сам по себе больше не является преступлением; преступления остались лишь для недобросовестного поведения, например когда арендатор даёт банку указание не платить без законной причины или закрывает счёт до предъявления чека, как мы объясняли в статье Причины возврата чека в ОАЭ и когда это становится уголовным делом.

Наш совет арендодателю: если ваша цель — вернуть помещение, начинайте с уведомления и выселения, поскольку одно лишь взыскание по чеку не удаляет арендатора; если арендатор уже выехал, взыскивайте только по чекам за период фактического проживания и не обналичивайте чеки за последующий период, иначе требование обернётся против вас иском о возврате полученного без основания.

Арендный чек вернулся: что делать арендатору?

Если арендный чек вернулся, пока вы ещё занимаете помещение, у вас есть несколько дней, прежде чем дело превратится в исполнительное производство и уведомление о выселении. Немедленная оплата или письменное соглашение с арендодателем о рассрочке — наименее затратное решение, поскольку Закон о коммерческих сделках предусматривает, что уголовное преследование по чековым преступлениям прекращается при уплате всей суммы чека или его остатка до начала принудительного исполнения либо при достижении мирового соглашения. Никогда не давайте банку указание остановить оплату арендного чека из-за спора о ремонте или услугах; именно это действие превращает гражданский спор в преступление, а правильный способ возразить против нарушений арендодателя — обращение в Центр разрешения арендных споров, как мы объясняли в статье Закон об аренде в Дубае: что должен знать каждый арендодатель и арендатор.

Если же чек относится к периоду, которым вы не пользовались, поскольку выехали или договор прекратился, либо это гарантийный чек, заполненный на сумму, которую вы не признаёте, ваша защита строится на том, что спор является спором по существу — о том, причитается ли плата, — а не спором о возвращённом чеке, и вы подаёте возражение, подкреплённое документами о выезде. Помните, что возражение не приостанавливает исполнение автоматически: если судья по исполнению признает возражение спором по существу, он предложит вам подать иск в течение 7 рабочих дней, а исполнение продолжится, если он не решит его приостановить. Подробности об исполнительном производстве и запрете на выезд — в статье Что делать, если чек на ваше имя вернулся в ОАЭ?.

Гарантийный чек в договоре аренды: вправе ли арендодатель заполнить его и взыскать?

Гарантийный чек, обычно передаваемый незаполненным или на общую сумму, — это чек, который чаще всего вызывает спор после окончания аренды. Закон о гражданском процессе допускает принудительное исполнение только в отношении права, бесспорного по существованию, определённого по размеру и наступившего по сроку, а размер ущерба не обладает ни одним из этих признаков до осмотра и оценки, поэтому арендодатель не может сам оценить ущерб и вписать его в чек, и спор о его размере передаётся в компетентный орган по арендным делам.

Правильный путь для арендодателя — акт осмотра при передаче в присутствии обеих сторон или эксперта, счета за ремонт и затем иск в Центр разрешения арендных споров о взыскании стоимости ущерба с зачётом депозита; правильный путь для арендатора — подписанный акт передачи, фотографии помещения в день выезда и справки об отсутствии задолженности от поставщиков коммунальных услуг, а затем возражение против исполнения по гарантийному чеку на том основании, что его сумма не определена и не наступила по сроку. См. Является ли заполнение подписанного пустого чека подделкой? и Субаренда квартиры без согласия владельца.

Шаги арендатора при взыскании по арендным чекам после выезда

Арендные чеки в Абу-Даби и Шардже: что отличается?

Правила о самих чеках федеральные и не различаются между эмиратами; правила о наступлении срока платы и о выселении — местные. В Абу-Даби по закону об аренде помещений с изменениями арендатор обязан уплатить плату в течение 21 дня с даты наступления срока по жилой аренде и 30 дней по коммерческой, при неуплате в эти сроки может быть потребовано выселение, арендатор остаётся обязанным платить до фактической передачи, а компетентны комитеты по урегулированию арендных споров Судебного департамента Абу-Даби, решения которых окончательны до 50 000 дирхамов и обжалуются в течение 15 дней при большей сумме. В Шардже в сентябре 2024 года издан новый закон об аренде недвижимости, заменивший закон 2007 года, вместе с законом о создании Центра разрешения арендных споров; он допускает выселение при неуплате платы в течение 15 дней после уведомления, а решения Центра окончательны до 100 000 дирхамов с обжалованием в течение 15 дней.

Сроки, за которыми нужно следить

Практические советы арендаторам и арендодателям

Правовые источники

• Федеральный декрет-закон № 50 от 2022 года о коммерческих сделках

• Федеральный декрет-закон № 42 от 2022 года о гражданском процессе

• Федеральный декрет-закон № 35 от 2022 года о доказательствах в гражданских и коммерческих сделках

• Федеральный декрет-закон № 31 от 2021 года об издании Закона о преступлениях и наказаниях, с изменениями

• Закон Дубая № 26 от 2007 года о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай, с изменениями, внесёнными Законом № 33 от 2008 года

• Декрет № 26 от 2013 года о Центре разрешения арендных споров в эмирате Дубай

• Закон Абу-Даби № 20 от 2006 года об аренде помещений и регулировании отношений между арендодателями и арендаторами, с изменениями

• Закон Шарджи № 5 от 2024 года об аренде недвижимости и Закон Шарджи № 6 от 2024 года о создании и регулировании Центра разрешения арендных споров

Часто задаваемые вопросы о возвращённых арендных чеках