退租支票：房东在驱逐后是否有权执行？

您已经搬离公寓或商铺并交还了钥匙，却发现房东把剩余的房租支票拿去兑付，支票被退回后房东据此立了执行案；或者您是房东，租户的房租支票被退回，而您不知道该先申请执行还是先申请驱逐。直接的答案是：被退回的房租支票是一份执行文书，房东可以直接向执行法官提交，但房东对票面金额的权利取决于租金是否确实到期应付。如果合同已经终止，或者租户已经实际搬离并交还房屋，那么租户未使用期间的租金并不应付，租户的途径是向执行法官提出执行异议，同时向租赁纠纷中心提起确认不欠款之诉。相反，合同仍在履行期间被退回的房租支票，则给房东两条并行的途径：对支票申请执行，以及在通知后因未付租金申请驱逐。

在这篇文章中，迪拜支票律师依据《商业交易法》、《民事诉讼法》和迪拜租赁法说明：房东对房租支票和担保支票可以做什么、不可以做什么，房租支票被退回时租户应当怎么办，以及阿布扎比和沙迦的规则有何不同。

房租支票被退回：房东在驱逐后还能执行吗？租户和房东各应怎么办？

租赁合同中的房租支票与担保支票：区别在哪里？

在阿联酋，租户通常在签订租赁合同时按约定的期数交付远期支票，许多合同还会加上一张称为担保支票或押金支票的支票，用于覆盖房屋损坏或水电费。法律在形式上并不区分两者：它们都是《商业交易法》意义上的支票，见票即付，在支票上写明担保或押金字样，不会改变其在银行面前或在执行法官面前第一阶段的性质。

本质区别在于出票的原因：房租支票对应特定期间的租金，租金不应付则支票也不应付；而担保支票对应的是一项金额未定的附条件债务，只有在合同终止并对房屋进行检查后才能确定，这使它成为最难执行的支票，我们在阿联酋的保证支票：问题、解决方案和异议程序一文中已作说明。

驱逐或合同终止后，房东还能执行房租支票吗？

迪拜租赁法的规则是，租户在房屋实际交还之前仍须承担租金。如果租户在期限届满前搬离，且未与房东就提前终止达成协议，那么租金应付至实际交还之日，并以双方在合同中约定的提前终止补偿为限，房东在此范围内兑付支票具有真实的权利基础。但如果合同经双方同意终止，或者房东已把房屋另租他人，或者驱逐判决已经作出并执行，那么之后期间的租金不再应付，兑付该期间的支票就变成了无原因收取款项。

实际问题在于，即使支票的原因已经消灭，它在《商业交易法》下仍然是执行文书，而执行法官不会主动审查租赁关系。必须由租户采取行动：提出异议并申请中止执行，同时向对迪拜租赁纠纷享有专属管辖权的租赁纠纷中心提起诉讼，请求确认租赁已终止、确认不欠租金，并判令房东返还支票。中止执行的机制见阿联酋的执行暂停与执行文书的撤销，驱逐规则见房东在迪拜有权驱逐租客吗？。

房租支票被退回：房东应当怎么办？

房东有两条可以并用的途径，先后顺序取决于他的目标：

• 直接执行支票：因余额不足被退回的支票是执行文书，无需实体诉讼即可提交执行法官，并申请查封和旅行禁令。银行依据《商业交易法》有义务在可用余额范围内部分付款，这一部分不要忽略。

• 因未付租金申请驱逐：迪拜租赁法允许房东在租户收到付款通知后 30 天内仍未付租金时申请驱逐，通知须通过公证处或挂号信送达，之后向租赁纠纷中心一并提起追索到期租金和驱逐之诉。参见迪拜租赁争议与驱逐的解决中心。

• 刑事途径：支票因余额不足被退回本身已不再构成犯罪；犯罪只保留给恶意行为，例如租户无正当理由指示银行拒付，或在支票提示前注销账户，我们在阿联酋支票退回的原因及何时转为刑事报告一文中已作说明。

给房东的建议：如果您的目标是收回房屋，请从通知和驱逐开始，因为仅执行支票并不能让租户搬离；如果租户已经搬离，则只对占用期间的支票申请执行，不要兑付之后期间的支票，否则案件会反过来变成要求您返还无原因所得的诉讼。

房租支票被退回：租户应当怎么办？

如果房租支票在您仍居住期间被退回，在事情演变成执行案和驱逐通知之前，您还有几天时间。立即付款或与房东签订书面分期协议是成本最低的解决办法，因为《商业交易法》规定，在强制执行开始前付清支票全额或余额，或者达成和解的，支票犯罪的刑事诉讼即告消灭。切勿因维修或服务纠纷而指示银行止付房租支票；正是这一行为把民事纠纷变成犯罪，对房东违约的正确异议途径是租赁纠纷中心，我们在迪拜租赁法：每位房东和租户需知的事项一文中已作说明。

但如果支票对应的是您因搬离或合同终止而未使用的期间，或者是一张被填入您不认可金额的担保支票，您的抗辩依据是：争议属于实体争议，即租金是否应付，而不是支票退回的争议，您应附上搬离文件提出异议。请记住，异议并不自动中止执行：如果执行法官认为异议属于实体争议，他会指示您在 7 个工作日内提起实体诉讼，除非他决定中止，否则执行继续进行。执行案和旅行禁令的细节见在阿联酋退回我的支票我该怎么办。

租赁合同中的担保支票：房东能否填写并执行？

担保支票通常以空白或一笔总额交付，是租赁结束后最容易引发争议的支票。《民事诉讼法》只允许对存在确定、金额确定且已到期的权利进行强制执行，而损坏金额在检查和评估之前不具备其中任何一项，因此房东不能自行评估损坏并把金额填入支票，金额争议应提交主管租赁事务的机构。

房东的正确途径是：在双方或专家在场的情况下于交房时制作检查报告，保留维修发票，然后向租赁纠纷中心起诉要求从押金中扣除损坏价值；租户的正确途径是：签署的交房报告、搬离当天的房屋照片、水电等公用事业机构出具的结清证明，然后以担保支票金额既不确定也未到期为由对其执行提出异议。参见签署空白支票的受益人填写是否构成伪造和未经房东同意的转租公寓。

搬离后房租支票被执行时租户的步骤

阿布扎比和沙迦的房租支票：有何不同？

支票本身的规则是联邦性的，各酋长国之间没有差别；租金何时到期以及驱逐的规则则是地方性的。在阿布扎比，根据房屋租赁法及其修正案，住宅租赁的租户须在到期后 21 天内、商业租赁须在 30 天内支付租金，逾期未付可申请驱逐，租户在实际交还前仍须承担租金，由阿布扎比司法部的租赁纠纷解决委员会管辖，其裁决在 50,000 迪拉姆以内为终局裁决，超过部分可在 15 天内上诉。在沙迦，2024 年 9 月颁布了新的物业租赁法取代 2007 年法律，并同时颁布了设立租赁纠纷中心的法律；新法允许在通知后 15 天内未付租金时申请驱逐，中心的裁决在 100,000 迪拉姆以内为终局裁决，可在 15 天内上诉。

必须注意的法定期限

给租户和房东的实用建议

法律依据

• 2022 年第 50 号联邦法令关于商业交易法

• 2022 年第 42 号联邦法令关于民事诉讼法

• 2022 年第 35 号联邦法令关于民事和商事交易中的证据

• 2021 年第 31 号联邦法令颁布《犯罪与刑罚法》及其修正案

• 迪拜 2007 年第 26 号法律关于规范迪拜酋长国房东与租户关系，经 2008 年第 33 号法律修正

• 2013 年第 26 号法令关于迪拜酋长国租赁纠纷中心

• 阿布扎比 2006 年第 20 号法律关于房屋租赁及规范房东与租户关系，及其修正案

• 沙迦 2024 年第 5 号法律关于物业租赁，以及沙迦 2024 年第 6 号法律关于设立和规范租赁纠纷中心

关于房租支票被退回的常见问题