تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك

تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك غير جائز في دبي؛ فقانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات يشترط موافقة المؤجر الخطية قبل أن يؤجر المستأجر الشقة أو أي جزء منها لغيره، سواء كان ذلك تأجير غرفة، أو إدخال شريك في السكن مقابل مبلغ، أو تحويل الشقة إلى بيت عطلات للإيجار اليومي. والنتيجة المباشرة للمخالفة أن المالك يملك طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد، ويسري الإخلاء على المستأجر والمستأجر من الباطن معًا. وإذا تحولت الشقة إلى تأجير سياحي قصير بغير تصريح، دخلت الغرامات الإدارية والمساءلة الجنائية على الخط.

في هذه المدونة نشرح، بصفتنا محامي عقارات في دبي، ما الذي يعتبره القانون تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك، وما يترتب عليه للمالك والمستأجر والمستأجر من الباطن، وكيف يتصرف كل طرف. وهي تتناول بتركيز عنصرًا واحدًا فقط من مدونتنا الأشمل عن المنازعات العقارية في الإمارات وأبرز التحديات وطرق حلها.

هل يجوز تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك في دبي؟

الأصل في القانون أن المستأجر لا يملك التنازل عن الانتفاع بالعقار ولا تأجيره من الباطن للغير إلا بموافقة المؤجر الخطية، ما لم ينص عقد الإيجار نفسه على السماح بذلك. أي أن تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك مخالفة لشرط جوهري في العلاقة الإيجارية، حتى لو كان المستأجر يسدد الإيجار بانتظام، وحتى لو كان المستأجر من الباطن شخصًا محترمًا لا يسبب أي إزعاج. الموافقة الشفهية، أو علم المالك وسكوته، أو رسالة على تطبيق المراسلة غير واضحة، كلها لا تقوم مقام الموافقة الخطية أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

ما الذي يعتبره القانون تأجيرًا من الباطن؟

المستأجر من الباطن في تعريف القانون هو كل من ينتفع بالعقار أو أي جزء منه بموجب عقد مع المستأجر. ولذلك تدخل في المخالفة صور كثيرة يظنها بعض المستأجرين عادية:

أما إقامة الزوجة والأبناء والوالدين مع المستأجر فليست تأجيرًا من الباطن لأنها لا تقوم على عقد ولا مقابل، ما لم يقيدها عقد الإيجار بشرط خاص بعدد الشاغلين.

ماذا يترتب على تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك؟

الآثار القانونية لـتأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك ليست غرامة بسيطة، بل تمس بقاء المستأجر في الشقة أصلًا:

ما حقوق المستأجر من الباطن الذي لم يكن يعلم؟

كثير من ضحايا تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك هم المستأجرون من الباطن أنفسهم: دفعوا الإيجار مقدمًا، ثم فوجئوا بإخطار إخلاء لا علاقة لهم بسببه. القانون في هذه الحالة يميّز بين وضعين:

لذلك قبل دفع أي مبلغ لمستأجر يعرض غرفة أو شقة، اطلب نسخة من عقد الإيجار المسجل، وموافقة المالك الخطية على التأجير من الباطن، وتأكد أن اسم من يقبض منك هو اسم المستأجر في العقد.

تحويل الشقة المستأجرة إلى بيت عطلات: غرامات ومسؤولية جنائية

أخطر صور تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك هي تحويلها إلى تأجير يومي عبر منصات الحجز. فهنا لا تقف المشكلة عند الإخلاء، بل تتعداه إلى مخالفة تشريع بيوت العطلات في دبي الذي يشترط تصريحًا من دائرة الاقتصاد والسياحة، ولا يُمنح هذا التصريح لشقة مستأجرة إلا بموافقة المالك.

كيف يتصرف المالك عند اكتشاف تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك؟

التسرع هنا مكلف؛ فالمالك الذي يغيّر الأقفال أو يقطع الكهرباء يرتكب مخالفة يعاقب عليها القانون ويمنح المستأجر حق الرجوع عليه بالتعويض. المسار الصحيح كما يلي:

وكيف يؤجر المستأجر من الباطن بشكل قانوني؟

الحل بسيط ولا يستحق المخاطرة بالإخلاء: اطلب موافقة المالك الخطية وأضفها ملحقًا لعقد الإيجار، وسجّل عقد الباطن، واحرص على ألا تتجاوز مدته مدة العقد الأصلي لأن عقد الباطن ينقضي بانقضائه ما لم يوافق المالك صراحة على التمديد. وإذا كان الغرض هو بيوت العطلات، فالتصريح يُستخرج بموافقة المالك عبر مشغل مرخص. وبهذا يتحول تأجير الشقة من الباطن بدون موافقة المالك من مخالفة تهدد سكنك إلى ترتيب قانوني يحميك ويحمي من يسكن معك.

أرقام يجب أن تعرفها

نصائح عملية

المراجع القانونية

• قانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي
• قانون رقم 33 لسنة 2008 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 26 لسنة 2007
• مرسوم رقم 26 لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي
• مرسوم رقم 41 لسنة 2013 بشأن تنظيم نشاط تأجير بيوت العطلات في إمارة دبي
• قرار المجلس التنفيذي رقم 49 لسنة 2014 بشأن اعتماد الرسوم والغرامات المتعلقة بنشاط تأجير بيوت العطلات في إمارة دبي
• قرار إداري رقم 1 لسنة 2020 بإصدار اللائحة التنفيذية للمرسوم رقم 41 لسنة 2013
• قانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي
• قانون اتحادي رقم 5 لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية وتعديلاته
• مرسوم بقانون اتحادي رقم 31 لسنة 2021 بإصدار قانون الجرائم والعقوبات

الأسئلة الشائعة