Qu'est-ce qui a changé dans la loi sur l'achat immobilier au Maroc à partir de juillet 2026 ?

Depuis le 1er juillet 2026, de nouvelles dispositions fiscales sont entrées en vigueur, redéfinissant les règles d'achat et de vente de biens immobiliers au Royaume du Maroc. La loi de finances n° 50-25 a instauré un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur les actes de cession immobilière dont la valeur dépasse 300 000 MAD, lorsque le paiement est effectué en espèces ou par un moyen non traçable. Cette mesure — fondée sur l'article 133 du Code Général des Impôts — s'inscrit dans une réforme fiscale globale visant à éliminer le phénomène du « Noir » (paiement en espèces non déclaré) et à renforcer la transparence financière sur le marché immobilier marocain.

Le droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % : quand s'applique-t-il et quand ne s'applique-t-il pas ?

Il ne s'agit pas d'un impôt général imposé automatiquement à toute opération de vente ou d'achat, mais d'un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % qui s'applique dans des cas précis, conformément à l'article 133-I-III du Code Général des Impôts, tel que modifié par la loi de finances n° 50-25 de 2026.

Cas où le droit supplémentaire est imposé

Le droit s'applique aux actes de cession de biens immobiliers ou de droits réels immobiliers dont la valeur dépasse 300 000 MAD, ainsi qu'aux actes de cession de fonds de commerce quelle que soit leur valeur, si l'acte ne mentionne pas le mode de paiement et les références de règlement, ou si le paiement a été effectué en espèces ou par un moyen non traçable par le système bancaire.

Quand le droit ne s'applique-t-il pas ?

Le droit n'est pas imposé si l'acte mentionne clairement le mode de paiement ainsi que les références de règlement bancaire (chèque certifié, virement bancaire, paiement électronique), et que le paiement a été effectué par un moyen traçable et documenté.

De la surveillance a posteriori à l'autorisation préalable : pas de vente sans quitus fiscal

Dans l'ancien système, il était possible de vendre un bien et d'en percevoir le prix, puis d'attendre un contrôle fiscal pouvant survenir deux ou trois ans plus tard, surprenant le vendeur avec de lourdes pénalités. Depuis 2026, la règle a radicalement changé : aucune vente immobilière ne peut être conclue sans obtention préalable de l'attestation de quitus fiscal (Quitus Fiscal).

La procédure est désormais entièrement numérique via le portail Simpl-Fiscal de la Direction Générale des Impôts, où le notaire soumet la demande électroniquement et le système vérifie automatiquement le paiement de la taxe sur le profit immobilier (TPI), le paiement de la taxe d'habitation et des services communaux des quatre dernières années, ainsi que l'absence de toute inscription administrative sur le dossier du vendeur. Sans cette attestation électronique, le notaire ne peut déposer l'acte à la conservation foncière.

Déclaration obligatoire du mode de paiement dans le contrat

Le contrat n'est plus un simple document attestant la vente et le prix ; il doit désormais préciser exactement le mode de paiement et ses références bancaires. Les notaires et adouls sont désormais tenus de déclarer le mode de paiement dans chaque acte de cession, qu'il s'agisse d'un chèque certifié, d'un virement bancaire ou d'un paiement électronique. Toute omission de cette mention expose l'acte au droit supplémentaire de 2 %.

Renforcement des conditions du logement social : 5 ans de résidence obligatoire

La loi maintient la logique de soutien à l'accès au logement, tout en renforçant les mécanismes de contrôle. La résidence dans le bien subventionné en tant que résidence principale est désormais obligatoire pour une durée d'au moins 5 ans, le montant de la subvention étant récupéré en cas de vente anticipée, avec un encadrement plus strict des conditions d'hypothèque et de mainlevée. Tout paiement en espèces dans les transactions de logement social peut entraîner la perte, pour le vendeur ou l'acheteur, des avantages fiscaux liés à la subvention.

Quel est l'impact pratique sur l'acheteur et le vendeur ?

Pour l'acheteur

Il doit préparer la valeur intégrale du bien via un compte bancaire, payer par chèque certifié ou virement bancaire, et ne remettre aucune somme en espèces au vendeur en dehors de l'étude du notaire. Insister sur la déclaration du prix intégral dans le contrat le protège à l'avenir, lors d'une revente, d'une taxe sur le profit immobilier gonflée.

Pour le vendeur

Il doit obtenir le quitus fiscal avant la signature, déclarer le prix réel intégral, et n'accepter le paiement que par des moyens bancaires traçables. Toute transaction en « Noir » l'expose à un droit supplémentaire de 2 % et à des pénalités pouvant le poursuivre pendant des années.

Conseils pratiques pour éviter le droit supplémentaire

Questions fréquentes