Что изменилось в законе о покупке недвижимости в Марокко с июля 2026 года?

С 1 июля 2026 года вступили в силу новые налоговые положения, кардинально меняющие правила покупки и продажи недвижимости в Королевстве Марокко. Закон о финансах № 50-25 ввёл дополнительный регистрационный сбор в размере 2% на сделки по передаче недвижимости стоимостью свыше 300 000 марокканских дирхамов, если оплата производится наличными или иным непрослеживаемым способом. Эта мера, основанная на статье 133 Общего налогового кодекса, является частью всеобъемлющей налоговой реформы, направленной на искоренение практики «Нуар» (недекларируемые наличные платежи) и повышение финансовой прозрачности на рынке недвижимости Марокко.

Дополнительный регистрационный сбор 2%: когда он применяется, а когда нет?

Речь идёт не об общем налоге, автоматически взимаемом с каждой сделки купли-продажи, а о дополнительном регистрационном сборе в размере 2%, который применяется в конкретных случаях согласно статье 133-I-III Общего налогового кодекса с изменениями, внесёнными Законом о финансах № 50-25 2026 года.

Случаи, в которых взимается дополнительный сбор

Сбор применяется к актам передачи недвижимости или вещных прав на недвижимость стоимостью свыше 300 000 дирхамов, а также к актам передачи коммерческих активов независимо от их стоимости, если в акте не указан способ оплаты и реквизиты расчёта, либо если оплата была произведена наличными или иным способом, не прослеживаемым банковской системой.

Когда сбор не применяется

Сбор не взимается, если в договоре чётко указан способ оплаты вместе с банковскими реквизитами расчёта (заверенный чек, банковский перевод, электронный платёж), и оплата была произведена прослеживаемым и документированным способом.

От последующего контроля к предварительному одобрению: продажа невозможна без справки о налоговой чистоте

В прежней системе можно было продать недвижимость и получить её стоимость, а затем ждать налоговую проверку, которая могла наступить спустя два-три года и застать продавца врасплох крупными штрафами. С 2026 года правило кардинально изменилось: ни одна сделка по продаже недвижимости не может быть завершена без предварительного получения справки о налоговой чистоте (Quitus Fiscal).

Процедура полностью переведена в электронный формат через портал Simpl-Fiscal Главного налогового управления, где нотариус подаёт заявку в электронном виде, а система автоматически проверяет уплату налога на прибыль от недвижимости (TPI), уплату налога на жильё и коммунальные услуги за последние четыре года, а также отсутствие каких-либо административных обременений у продавца. Без этой электронной справки нотариус не сможет зарегистрировать акт в земельном кадастре.

Обязательное указание способа оплаты в договоре

Договор больше не является простым документом, подтверждающим продажу и цену — теперь он должен точно указывать способ оплаты и его банковские реквизиты. Нотариусы и «адулы» (исламские нотариусы) обязаны указывать способ оплаты в каждом акте передачи, будь то заверенный чек, банковский перевод или электронный платёж. Любое упущение этого пункта делает договор объектом дополнительного сбора в 2%.

Ужесточение условий социального жилья: обязательное проживание в течение 5 лет

Закон сохраняет логику поддержки доступа к жилью, но усиливает механизмы контроля. Проживание в субсидируемой недвижимости в качестве основного места жительства теперь обязательно в течение не менее 5 лет, а сумма субсидии подлежит возврату в случае досрочной продажи, при более строгом регулировании условий ипотеки и её снятия. Любой наличный платёж по сделкам с социальным жильём может привести к утрате продавцом или покупателем налоговых льгот, связанных с субсидией.

Каково практическое влияние на покупателя и продавца?

Для покупателя

Ему следует подготовить полную стоимость недвижимости через банковский счёт, оплатить заверенным чеком или банковским переводом и не передавать продавцу никаких наличных сумм за пределами конторы нотариуса. Настаивание на указании полной цены в договоре защищает его в будущем, при перепродаже, от завышенного налога на прибыль от недвижимости.

Для продавца

Он должен получить справку о налоговой чистоте до подписания, указать полную реальную цену и принимать оплату исключительно прослеживаемыми банковскими способами. Любая сделка «в чёрную» подвергает его дополнительному сбору в 2% и штрафам, которые могут преследовать его годами.

Практические советы для избежания дополнительного сбора

Часто задаваемые вопросы