2026年7月起摩洛哥房地产购买法的变化

自2026年7月1日起，摩洛哥王国实施了新的税收规定，彻底改变了房地产买卖的相关规则。第50-25号财政法对价值超过30万迪拉姆(MAD)的房地产转让契约征收2%的额外登记税，适用于以现金或其他无法追踪的方式付款的情形。该措施以《税收总法典》第133条为依据，是旨在消除“黑市”现象（未申报的现金支付）并加强摩洛哥房地产市场财务透明度的全面税收改革的一部分。

2%额外登记税：何时适用，何时不适用？

这并非自动适用于每笔买卖交易的一般性税收，而是根据经2026年第50-25号财政法修订的《税收总法典》第133-I-III条，在特定情况下适用的2%额外登记税。

征收额外登记税的情形

该税适用于价值超过30万迪拉姆的房地产或不动产权利转让契约，以及无论价值多少的商业资产转让契约，只要契约中未注明付款方式及结算凭证，或付款是以现金或银行系统无法追踪的方式进行的。

何时不适用该税

如果契约中明确注明了付款方式及银行结算凭证（保付支票、银行转账、电子支付），并且付款是通过可追踪且有据可查的方式进行的，则不征收该税。

从事后监管到事前批准：无完税证明不得出售

在旧制度下，可以先出售房产并收取房款，然后等待可能在两三年后才到来的税务审查，让卖方措手不及地面临沉重罚款。而自2026年起，这一规则发生了根本性变化：任何房地产出售交易若未事先取得完税证明（Quitus Fiscal），均无法完成。

该程序现已通过税务总局的Simpl-Fiscal门户网站实现全面电子化，公证人在线提交申请后，系统会自动核实房地产利得税（TPI）的缴纳情况、最近四年住房及市政服务税的缴纳情况，以及卖方名下是否存在任何行政留置。若无此电子证明，公证人将无法在土地登记处备案该契约。

合同中必须声明付款方式

合同不再仅仅是证明买卖及价格的文件，现在还必须准确说明付款方式及其银行凭证。公证人和阿杜勒（伊斯兰公证人）现在有义务在每份转让契约中声明付款方式，无论是保付支票、银行转账还是电子支付。任何遗漏该声明的行为都将使该契约面临2%的额外税。

收紧保障性住房条件：强制居住5年

该法律维持了支持住房获取的逻辑，但加强了监管机制。作为主要住所的保障性房产，现在必须强制居住不少于5年，若提前出售，补贴金额将被追回，同时对抵押条件及其解除也实行更严格的规范。社会保障性住房交易中的任何现金支付，都可能导致卖方或买方失去与补贴相关的税收优惠。

对买卖双方有何实际影响？

对买方而言

买方应通过银行账户准备房产全款，以保付支票或银行转账方式付款，不得在公证处以外向卖方交付任何现金。坚持在合同中申报全额价格，可在未来转售时，保护买方免受因房地产利得税虚高而带来的损失。

对卖方而言

卖方必须在签约前取得完税证明，申报真实全额价格，并仅接受可追踪的银行方式付款。任何“黑市”交易都将使其面临2%的额外税以及可能追究多年的罚款。

避免额外税的实用建议

常见问题