ما الذي تغيّر في قانون شراء العقار بالمغرب اعتباراً من يوليو 2026؟

اعتباراً من 1 يوليو 2026، دخلت حيّز التنفيذ مقتضياتٌ ضريبية جديدة تُعيد رسم قواعد شراء وبيع العقارات في المملكة المغربية، إذ فرض قانون المالية رقم 50-25 رسمَ تسجيلٍ إضافياً بنسبة 2% على عقود تفويت العقارات التي يتجاوز ثمنها 300,000 درهم مغربي متى تمّ الدفع نقداً أو بوسيلة غير قابلة للتتبّع. ويُعدّ هذا الإجراء — المستند إلى المادة 133 من المدونة العامة للضرائب — جزءاً من إصلاحٍ جبائي شامل يستهدف القضاء على ظاهرة «النوار» (الدفع النقدي غير المصرّح) وتعزيز الشفافية المالية في السوق العقاري المغربي.

رسم التسجيل الإضافي 2%: متى يُطبَّق ومتى لا يُطبَّق؟

لا يتعلّق الأمر بضريبة عامة تُفرض تلقائياً على كل عملية بيع أو شراء، بل برسم تسجيلٍ إضافي بنسبة 2% يُطبَّق في حالاتٍ محدّدة وفقاً لما نصّت عليه المادة 133-I-III من المدونة العامة للضرائب بعد تعديلها بموجب قانون المالية رقم 50-25 لسنة 2026.

الحالات التي يُفرض فيها الرسم الإضافي

يُطبَّق الرسم على عقود تفويت العقارات أو الحقوق العينية العقارية التي يتجاوز ثمنها 300,000 درهم، وكذا عقود تفويت الأصول التجارية مهما كانت قيمتها، إذا لم يذكر العقد طريقة الأداء ومراجع التسوية، أو إذا تمّ الدفع نقداً أو بوسيلة غير قابلة للتتبّع البنكي.

متى لا يُطبَّق الرسم؟

لا يُفرض الرسم إذا ذُكرت في العقد طريقة الأداء بوضوح مع مراجع التسوية البنكية (شيك مصادق عليه، تحويل بنكي، أداء إلكتروني)، وتمّ الدفع بوسيلةٍ قابلة للتتبّع والتوثيق.

من المراقبة البعدية إلى الموافقة القبلية: لا بيع بدون براءة ذمّة

في النظام السابق، كان بالإمكان بيع العقار وقبض الثمن ثمّ انتظار المراجعة الضريبية التي قد تأتي بعد سنتين أو ثلاث وتفاجئ البائع بذعائر ثقيلة. أمّا اعتباراً من 2026 فقد تغيّرت القاعدة جذرياً: لا يمكن إتمام أي عملية بيعٍ عقاري دون الحصول مسبقاً على شهادة الإبراء الضريبي (Quitus Fiscal).

أصبح الإجراء رقمياً بالكامل عبر بوابة Simpl-Fiscal التابعة للمديرية العامة للضرائب، حيث يضع الموثّق الطلب إلكترونياً ويتحقّق النظام آلياً من أداء ضريبة الأرباح العقارية (TPI)، وأداء ضريبة السكن والخدمات الجماعية للسنوات الأربع الأخيرة، وخلوّ سجل البائع من أي حجوزات إدارية. وبدون هذه الشهادة الإلكترونية لا يمكن للموثّق إيداع العقد في المحافظة العقارية.

إلزامية التصريح بوسيلة الأداء في العقد

لم يعد العقد مجرّد وثيقةٍ تُثبت البيع والثمن، بل أصبح مُطالباً بأن يوضّح بدقة طريقة الأداء ومراجعها البنكية. وأصبح الموثّقون والعدول ملزمين بالتصريح بوسيلة الأداء في كل عقد تفويت، سواء كان شيكاً مصادقاً عليه أو تحويلاً بنكياً أو أداءً إلكترونياً. وأي إغفالٍ لهذا البيان يُعرّض العقد للرسم الإضافي بنسبة 2%.

تشديد شروط السكن المدعوم: 5 سنوات إقامة إلزامية

حافظ القانون على منطق دعم الولوج إلى السكن، لكنّه عزّز آليات الرقابة. فقد أصبحت الإقامة في العقار المدعوم كسكنٍ رئيسي إلزاميةً لمدةٍ لا تقلّ عن 5 سنوات، ويُسترجع مبلغ الدعم في حالة البيع المبكر، مع تأطيرٍ أكثر صرامة لشروط الرهن ورفعه. وأي أداءٍ نقدي في صفقات السكن الاجتماعي قد يؤدّي إلى فقدان البائع أو المشتري للامتيازات الضريبية المرتبطة بالدعم.

ما الأثر العملي على المشتري والبائع؟

على المشتري

أن يُعدّ كامل قيمة العقار عبر حسابٍ بنكي، ويدفع بشيكٍ مصادق أو تحويلٍ بنكي، ولا يُسلّم أي مبالغ نقدية للبائع خارج مكتب الموثّق. والإصرار على التصريح بالثمن الكامل في العقد يحميه مستقبلاً عند إعادة البيع من تضخّم ضريبة الأرباح العقارية.

على البائع

أن يحصل على الإبراء الضريبي قبل التوقيع، وأن يُصرّح بالثمن الحقيقي كاملاً، ويقبل الأداء حصراً بوسائل بنكية قابلة للتتبّع. فأي تعاملٍ بـ«النوار» يُعرّضه لرسمٍ إضافي 2% وذعائر قد تلاحقه لسنوات.

نصائح عملية لتجنّب الرسم الإضافي

الأسئلة الشائعة